Rzeczoznawca majątkowy, wycena nieruchomości – Elżbieta Ryguła

Ryguła rzeczoznawca

604-506-205

pn - pt, 8:00 - 18:00

kontakt@wycena-rw.pl

w każdym czasie

Ceny mieszkań i domów – jak koronakryzys wpłynie na rynek?

ceny nieruchomosci koronawirus
Fot. stock.adobe.com/tanoy1412

Jak obecnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych? Czy grozi nam zapaść cenowa? A może ceny wzrosną? Minęły dwa miesiące od ogłoszenia stanu pandemii. Za wcześnie na sądy, ale spróbuję chłodnym okiem nakreślić co może się wydarzyć.



Spadek aktywności na rynku – spadek popytu?

Na początek przypomnijmy, że rynek mieszkań był rozgrzany niemal do czerwoności. Ceny lokali szybowały w górę, popyt nie spadał. Porównując IV kwartał 2019 z analogicznym kwartałem 2018,  ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 9,4 proc. (w tym na rynku pierwotnym – o 6,5 proc. i na rynku wtórnym – o 12 proc.). W segmencie budynków jednorodzinnych, mimo, że ceny materiałów budowlanych rok do roku wzrastały o kilka procent, nowobudowane droższe domy znajdowały swoich nabywców.

W drugim kwartale 2020 roku liczba transakcji spadnie z przyczyn oczywistych:  aktywność kupujących w okresie pandemicznym wyraźnie spadła. Przez pewien czas wprowadzono ograniczenia w poruszaniu się, co w sposób naturalny przełożyło się na wyhamowanie popytu praktycznie do zera. Wiele osób kierowało się troską o własne bezpieczeństwo i odłożyło planowaną transakcję w czasie. Aktualnie agencje nieruchomości twierdzą, że okres gwałtownego spadku popytu mamy już za sobą. Wraz z poluzowaniem ograniczeń, klienci znów wyrażają swoje zainteresowanie zakupem nieruchomości i pewna liczba transakcji dochodzi do skutku.

Oczywiście możliwy jest scenariusz, w którym nastąpi długoterminowy spadek popytu, a to wówczas realnie przełoży się na spadek ceny mieszkań. Na skutek pandemii część potencjalnych nabywców z powodu utraty dochodów zrezygnowało z planowanego zakupu nieruchomości. Dla niektórych kredytobiorców przeszkodą w zawarciu transakcji był wymóg posiadania większego niż dotychczas wkładu własnego.

Spadek zainteresowania w segmencie nieruchomości mieszkalnych może być także rezultatem innych czynników.  Po pierwsze, zakup mieszkania często jest umotywowany chęcią czerpania zysków z najmu. Popyt na najem długoterminowy obecnie pozostaje pod znakiem zapytania, chociażby dlatego, że nie wiadomo jak wielu imigrantów z Ukrainy pozostanie w naszym kraju. Już teraz obserwuje się zwiększenie liczby oferowanych mieszkań na wynajem i obniżenie cen. Po drugie, może nastąpić wyhamowanie aktywności flipperów. Dla niezorientowanych: flipperzy kupują mieszkania z nastawieniem na jego odsprzedaż z zyskiem. Najczęściej szukają mieszkania w dobrej cenie, a następnie podnoszą jego wartość poprzez remont.

Natomiast za utrzymaniem wielkości popytu przemawia jedna, ale jakże istotna okoliczność. Należy pamiętać, że w Polsce mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym (statystycznie brakuje w Polsce 641 tys. mieszkań, wg raportu GUS). Większość nowych mieszkań do tej pory sprzedawano na etapie tzw. dziury w ziemi. Mieszkania z drugiej ręki również sprzedawały się bardzo dobrze, stale obserwowano wzrosty cen. W wielu miastach, a szczególnie w tych mniejszych, gdzie deweloperzy budują niewiele mieszkań lub wcale, widoczna była nadwyżka popytu nad podażą, a osiągnięta cena sprzedaży często była wyższa niż pierwotna kwota oczekiwana przez sprzedającego.

Podaż także może zmaleć

Popyt nie musi, ale może zmaleć. Jednakże podaż mieszkań również może spaść. W pewnym stopniu do spadku podaży mogą przyczynić się rezygnacje z planowanych transakcji sprzedaży. Niektórzy zrobią to w obawie przed spadkiem cen, niektórzy zostaną przymuszeni do odłożenia swoich planów z uwagi na gorszą sytuację finansową.

Jednak znacznie bardziej istotnym ogniwem decydującym o podaży domów i mieszkań jest wielkość produkcji deweloperskiej. Trzeba zaznaczyć, że sprzedaż mieszkań realizowana przez deweloperów stanowi niemal 47% na polskim rynku mieszkaniowym (dane Eurostatu, 2019). Pod tym względem plasujemy się w czołówce Europy, wyprzedzają nas jedynie państwa wyspiarskie.

Branża deweloperska była do tej pory w bardzo dobrej kondycji. Rok 2019 był rekordowy, a w ostatnim kwartale tego roku największe spółki odnotowały wzrost 18% w stosunku do analogicznego okresu w 2018 r. Po ogłoszeniu stanu pandemii docierają sygnały o zamrożeniu niektórych planowanych inwestycji deweloperskich. Na skutek odpływu obcokrajowców pojawia się obawa, że zabraknie rąk do pracy w sektorze budowlanym. Co prawda prowadzone budowy nie zostały wstrzymane, ale jest prawdopodobne, że deweloperzy oddadzą do użytku mniej mieszkań, niż zakładali.

A może jednak będzie nadpodaż i ceny spadną?

W ocenie Macieja Samcika, znanego dziennikarza ekonomicznego, deweloperzy nie muszą obawiać się nadpodaży i konieczności mocnego obniżania cen.

Według analityków te budowy, które dopiero co wystartowały można po prostu wstrzymać. Z kolei inwestycje oddawane do użytku w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, są już w większości sprzedane. Wobec tego deweloperzy nie muszą specjalnie przeceniać lokali, które pozostały im jeszcze w ofercie.

Do wstrzymania nie nadają się budowy, które mają skończyć się za rok lub do dwóch lat. Gdyby te zaawansowane budowy miały na ten moment niski odsetek sprzedanych mieszkań ( np. mniej niż 40%), wtedy sytuacja wyglądałaby inaczej. Deweloperzy zwyczajnie musieliby zejść z cen, żeby cały projekt „domknąć”. Tymczasem w dużych miastach (Warszawa, Trójmiasto, Kraków) z puli tych mieszkań, które zostaną oddane do użytku za 12 – 24 miesiące, sprzedało się już około 50%. Dlatego najprawdopodobniej nie będzie wysypu tanich mieszkań. Być może deweloperzy będą mieć trudności przy sprzedaży wszystkich wybudowanych lokali, lecz mają jeszcze sporo czasu.

Do wzrostu podaży mogą przyczynić się także osoby, które wzięły kredyt i zakupiły mieszkania z myślą o wynajmie. Wobec braku dochodu i konieczności spłaty rat kredytowych, takie osoby mogą chcieć szybko sprzedać takie mieszkania. A nie brakuje osób dysponujących gotówką, dla których zakup mieszkania wciąż jawi się jako rozsądna inwestycja długoterminowa. Szczególnie w sytuacji, kiedy po cięciach stóp procentowych lokaty bankowe nie chronią naszych środków przed inflacją.

To będą spadki czy nie? Komu wierzyć?

Eksperci nie są zgodni co do tego, czy nastąpi jakaś korekta cen. Póki co, mamy całe spektrum opinii i prognoz. Są tacy, którzy wieszczą kilkuprocentowe spadki, ale są i tacy, którzy twierdzą, że żadnego załamania nie będzie. W ostatniej grupie są te osoby, które wystrzegają się przewidywań i uważają, że trzeba poczekać na rozwój wypadków. I to najrozsądniejsze podejście. Potrzeba czasu, aby wyłonił się pełny obraz rynku „po zakażeniu”. W tej chwili nie zebrano jeszcze wystarczającej ilości danych rynkowych do oceny bieżącej sytuacji.

Skoro zarówno popyt może spaść, jak i podaż może być ograniczona, efektem może być po prostu stagnacja. Jeżeli kryzys będzie płytki i minie po roku, nie będziemy obserwować znaczących wahań cenowych, może nawet ceny zaczną na powrót rosnąć. Natomiast jeśli czeka nas długa recesja gospodarcza, odczuje to także rynek nieruchomości. Przyszłość rynku zależy tak naprawdę od długoterminowych skutków koronakryzysu.

Dodaj komentarz